白丝 jk 屋子只值180万，房贷却达280万？房价暴跌带来的启示

早上起来看到胡华成发了一篇著作，标题叫《燕郊买房流泪史：屋子只值180万白丝 jk，房贷却达280万，准备断贷》，说17年高位在燕郊接盘屋子的东谈主，4万一平的屋子跌到了1.8万一平，以100平来算，屋子只值180万，然而房贷却有280万，还不如断供。

一朝房价跌去了首付的价钱，这套屋子就莫得价值了。我蓝本算过一笔账，以一套价值100万元的屋子为例，北漂民工小张职责10年终于凑够了20万首付（咱们假定首付比例是两成），那么他在这套屋子中领有的职权是20%，内容上剩下的80%欠债是属于欠银行的。如若房价下落20%，小张失掉了几许？

需要贯注的是： 内容失掉要比20%大得多！

在房价下落之前，小张领有的是20万的资产，当房价下落之后，房屋仅价值80万，但银行的住房典质贷款仍旧是80万，这就意味着房产统统者的资产被彻底迫害了——100%的下降。在这个例子中，杠杆倍数是5，房地产下降20%变成了100%的失掉，放大了5倍。内容上，在好意思国次贷危急中，许多家庭仍是“资不抵债”或“价值倒挂”了，他们领有的房屋是负资产，这时刻采纳出售，还得支付住房典质贷款和房屋价值之间的差价。

房价下落对低净值高杠杆的家庭打击最为千里重，因为他们的钞票实在彻底和房屋资产关连，许多年青东谈主在大城市买房齐是集全家几代东谈主之力凑够首付。

偷拍

对比下燕郊，北京的房价阴跌了两年多，到本年五六月份驱动就有了昂首的趋势。7月份陪共事看房，有个屋子很罕见念念，从18年驱动挂牌，485万，然后不断下调价钱，470万，450万，到本年6月份仍是挂到了420万，那时共事去和房东谈，问房东405万卖不卖，房东说410万是底线。问题是，同小区同楼层同户型上一次成交价是398万。不事其后房东遽然把挂了两年多的屋子下架了，不卖了。

十一之后北京地产市集出现了一些躲避的变化，最初是成交急速放量：据北京华夏市集究诘部统计，2020年11月，北京二手住宅网签量达17268套，环比增长21%。至此，2020年1-11月，北京二手住宅网签量达到14.79万套，已跳跃2019年全年的14.5万套。

从中介口中得知，现时许多房源仍是驱动下架，存量的也纷纷上调价钱。12月初，我的共事在回龙不雅看上了一套总价350万的屋子，去和业主谈，但愿以345万的价钱签下，谁知谈今日还有两拨东谈主去跟业主谈，业主的时势预期一霎升迁了，随即把挂牌价升迁了10万。

另外一个有钱的一又友，看的是总价800~100万掌握的大户型二手商品房，从8月看到现时，效果最近发现之前看不上的房源现时齐下架了，卖倒是没卖出去几许，基本上齐是业主加价预期起来了，齐捂着不卖了。

更多的情况是，二手房逐渐从买方市集变成卖方市集，之前业主齐会虚高挂几万，等着买家来砍价，现时实在莫得砍价空间，业主如若发现我方屋子太受谅解（带看次数多等），说不定还可能提价。

内容上北京房价从17/18年的高点到现时，最大回撤也不外15%，比起燕郊比腰斩还可怕的暴跌，其实微不足道。

在北京这轮楼市回暖之前，咱们仍是看到了深圳和上海的躁动：

深圳出现了润玺万东谈主摇号的盛况（认筹金350万），上海也有认筹金高达600万的网红盘融创徐汇滨江壹号。

如若房地产市集还有中枢资产，拉持久限看，不是低估值的长沙，不是中部要道武汉，更不是环京的燕郊、毗邻上海的昆山或者挨着深圳的惠州，毫无疑问如故一线城市京沪深。

每一轮转机齐是入场的时机，唯偶而分拉长，一定会再鼎新高，这个意念念不仅适用于房地产市集，也相同适用于股票市集，是以买股票，也一定要买中枢资产。不光公募基金最爱茅台，外资也最爱茅台，谁是A股的中枢资产一目了然：

中枢资产的流动性好、资金容量大。举个例子，比如紫金矿业在这轮周期有色行情中，涨幅比铜陵有色大，回撤还更低（董承非和周蔚文重仓紫金）。咱们前边对比燕郊的屋子，17年以来北京的屋子最大回撤约为15%，中枢资产照实很贵然而抗跌。北京中枢区的屋子是确实有东谈主住，这即是最大的安全角落，而燕郊的屋子许多齐是投契盘，情谊消退后就一地鸡毛了。

是以持久来看，你说50倍PE的茅台贵吗，名义看起来省略很贵，然而茅台是刚需，是一种酬酢符号，是无法被替代的东西。饭局上出现茅台意味着这是极其进攻的饭局，而站立送茅台恒久不会错，要害一般东谈主还抢不到正价的茅台。

50倍PE的五X液也许贵了，然而50倍PE的茅台，用某首席的话来说，那即是出厂价的LV啊！（此处手动狗头）

买不到LV，你还不错买迪奥普拉达古奇香奈儿，然而买不到茅台，你就确实妹！有！办！法！

（股票有风险，投资需严慎，不动作投资依据）

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